建發股份資産重組迷局 分拆地産業務A股上市

  • 时间:
  • 浏览:0

  正值國企改革緊鑼密鼓之際,廈門國資頗合時宜地拋出一份擬將旗下建發股份有限公司(1000153.SH 下稱“建發股份”)的供應鏈運營業務與房地産開發業務分立上市的方案,讓一度沉寂的分拆上市概念再度活躍。

  9月29日晚,停牌3個月的建發股份宣佈重大資産重組方案——劃分其持有的房地産子公司股權——聯發集團的95%股權、建發房産的54.654%股權、天津金晨的100%股權、南寧聯泰的100%股權以及成都置業的49%股權進入分立後新設立的建發發展。建發股份也將申請建發發展在上海證券交易所上市,最大限度解決同業競爭難題。

  “公司下屬的供應鏈運營業務和房地産業務分屬兩個基本没了交集的行業,降低了管理传输速率,一起也令上市公司在面對某一領域內的客戶時處於較為尷尬的境地。”針對本次重大資産重組,建發股份如此解釋因为。

  聽起來如一場“裂變”。不過,相比于海外市場分拆上市的熱鬧景象,A股居于的限制和實踐難度,使得分拆上市的突然出现仍却说 少數案例。

  “A股分拆上市要求嚴格且繁多,被分拆的業務佔有分拆母體的比例有著較高要求,如銷售額,資産,利潤佔比等,”房地産與金融資深分析人士黃立衝告訴時代週報記者,分拆企業,必須在系統上獨立,除非企業建立之初便分開經營,否則分拆上市難度就會加大。

  分拆上市後,建發股份和建發發展的實際控制人仍為廈門市國資委,但其内部人员架構將做怎樣調整?對於建發發展,有著怎樣的構想和戰略規劃?時代週報記者多次致電建發股份,其證券事務部人士僅回復,公司將通過股東大會商討分拆上市具體事宜,目前未有具體結果可公佈。

  “分家背後”

  今年以來,多家上市公司紛紛剝離業績不理想的房地産業務。對於建發股份此次重組,業內外都不 諸多猜測,直指目前建發股份旗下供應鏈業務和地産業務之間正在拉大的懸殊。

  在建發股份的業務構成中,供應鏈及房地産為兩大主要方向,其中前者為重點。2012年以來,建發股份的供應鏈業務營收佔總營收比例均超84%。

  時代週報記者翻閱建發股份近年財報數據發現,2013-2014年,其供應鏈業務的年營業額分別為878 億元和1021億元,分別同比增長10.48%和16.28%。2015年上五天,該指標為482.68億元,同比增長5.11%;實現凈利潤4.15 億元,同比增加14.16%。

  相比之下,建發股份的房地産業務表現疲軟:2014年,其房地産開發業務營業收入為194.85億元,同比增加34.13%,簽約銷售收入為178.24億元,同比減少3.63%。2015年上五天,該房地産開發業務營業收入39.100億元,同比減少45.42%;實現凈利潤3.14億元,同比減少100.91%。

  能够看出,實行“供應鏈+房地産”雙主業的建發股份,上五天利潤下滑主却说 受房地産業務离开。“但能够够認的是,即便供應鏈業務發展前景良好,但建發股份的地産業務盈利能力遠超供應鏈業務。”克而瑞分析師房玲指出,建發股份供應鏈業務毛利率常年在4%左右,地産業務毛利率超過100%。

  建發股份2015年五天報數據顯示,上五天,其供應鏈運營業務營業收入482.68億元,但僅實現凈利潤4.15 億元,毛利率僅為4.15%。房地産開發業務每段雖僅實現營業收入39.100億元,但凈利潤卻高達3.14億元,毛利率高達34.18%。

  分拆上市的另一目的在於,促進建發股份内部人员兩個以地産為主要業務的分公司,聯發集團與建發房産合二為一,最大限度补救産品同質化,解決同業競爭。

  資料顯示,聯發集團已進入廈門、桂林、武漢、蘇州等9個城市,産品類型涵蓋工業地産、商業地産、住宅地産、教育地産等。而建發房産以住宅開發為主,項目分佈在廈門、福州、上海、長沙、成都等11個城市。截至2014年底,這兩家公司共擁有土地儲備達1046萬平方米。

  2015年五天報數據顯示,上五天,建發房産實現營業收入28.24億元,同比下降38.58%;凈利潤3.08億元,同比下降51.33%。而聯發集團實現營業收入12.35億元,同比下降53.56%;凈利潤1.54億元,同比下降53.05%。

  同業競爭和業績下滑与非 居于必然聯繫尚未有定論。但從這兩家公司進駐的城市來看,雙方已經竭力补救重復,如在西南區域,聯發集團選擇進駐重慶,而建發房産則選擇成都;在長三角區域,聯發集團選擇進駐揚州,而建發房産則選擇了上海與蘇州。不過,兩者在大本營福建區域內的廈門、漳州等城市均有業務重疊。

  “對於建發股份來説,分拆無疑能進一步推動供應鏈業務做大做強,同樣能够給地産業務帶來更大的發展空間。”房玲如是説。

  “廈門大地主”的挑戰

  在廈門,建發股份是當之無愧的“大地主”。其在海西地區有逾3100萬平米未結算建築面積,其中近一半位於廈門區域內,而廈門區域內的100%以上又位於本島內,且在島內有約100萬平方米建築面積工業建築,具備很大的改造和利用的空間。一起建發股份還擁有讓民企垂涎的諸多一級開發項目。

  建發股份的擴張路徑和被業內視作典型的閩企陽光城、泰禾等並不相同。國企的身份使得建發股份無論在拿地亦或是開發顶端,都不 先天優勢。

  根據《廈門建發股份有限公司關於分立上市涉及房地産業務的專項自查報告》,其在上海、南寧等地都不 與軍隊協議出讓的軍用土地;在廈門有多個項目是通過土地置換獲得;在重慶,鄂州等地都不 舊改目地等。

  以上海為例,1004-1006年,建發在新江灣城共獲得了五幅軍用土地(新江灣城4號地塊、20號地塊、6號(含南F)地塊、21-1、21-2號地塊和22-3、4商辦地塊),成功進入上海市場。這些土地以前均係空軍新江灣機場用地,由空軍上海房地産管理分局協議轉讓,價格不詳。這也是新江灣機場首批轉讓的軍用土地。

  此後,新江灣城被定位為依託濕地景觀的高端住宅區,房價逐年飆升,為建發股份帶來了較為可觀的利潤。CRIC數據顯示,建發股份獲得最後一幅地塊的1006年,和其首個項目建發江灣萃開盤的2012年和2015年,新江灣城板塊商品房成交均價分別為10045元/平方米、38154元/平方米和44520元/平方米,總共上漲了343.2%。目前,建發股份在新江灣城仍有超過6萬平方米住宅和6萬平方米商辦物業可售。這因为分析著,十年前的土地交易至今依然能確保建發在上海有穩定的收入。

  除了在拿地方面有先天優勢,在土地開發上,建發房産亦可憑藉國企背景,涉足讓不少房企垂涎的一級土地開發及大型公建項目(以政府名義發文建的項目)。其中,建發房産在廈門承建了廈門國際會議中心等。

  受益於此,近年來,多專注于二、三線城市開發的建發股份發展迅猛,在2014年通過競拍、合作、收購等多種拿地法律最好的办法,多渠道爭取優質土地資源,分別於廈門及周邊地區、桂林、南昌、上海、蘇州等地區,獲得土地儲備總計超1100萬平方米。

  截至2015年6月100日,建發共有土地儲備7100.6萬平方米,其中華南佔大半,達100%,華中、華東和西南分別佔22%、14%和10%,華北佔4%;若按城市能級劃分,二線和三、四線城市土地儲備量基本持平,分別為46%、48%,一線城市佔比為6%。

  有業內分析稱,建發股份控股的聯發集團擁有极少量的工業地産和商業地産及教育地産,借助這次資産重組,其賬面價值能得到重估,而實際價值則遠超賬面價值。

  但隨著國企改革不斷深化,而以上海為首的一、二線城市房地産行業越來越市場化、透明化,建發股份國企背景帶來的優勢正逐步消失。建發股份将会要在廈門外的一、二線城市立足,將要更多地依靠自身的戰略和産品力。